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摘记：上坡路老是很难，产业和物流园区畴昔一年并不松驰太平洋在线轮盘，但宇宙对远景依然充满但愿。

（2023年12月12日·深圳）12月12日，不雅点机构主理的首届“大湾区产业论坛” 在深圳圆满闭幕，这场以“产业筑梦”为主题的行业探讨，全面遮掩产业运营、投资契机、钞票经管、REITs、招商稳租、产业生态打造、数字化、ESG、物流机遇等热门话题。

在这里，每个东说念主齐想为企业或者行业出谋献计，前辈总结我方的资格和资格，为自后者提供参考鉴戒；新晋者抛出行业一直悬而未决的问题，警觉同业以及为产业顶层联想提供建言。

如产业运营有难度，但宇宙齐在竭力于改善；宇宙处事的是产业园如故内部的企业和东说念主；招商谢却易，就加强和政府的系结和互动；产业园不单是局限在园区，还要配合当地产业发展作念好筹算；大湾区产业发展虽存在造反衡等颓势，但也同期具备学问化、信息化、科技化等上风；工业上楼不可盲目，而是要有遴荐性、感性地作念；REITs申报濒临哪些问题……

敬佩每个东说念主齐在这场想想碰撞中得到不一样的启发，并对前行标的有了更多信心。

宝湾物流控股有限公司总司理冯海虹就说：“面前诚然遭遇不少鬈曲，然则我如故想和通盘同业打打气，无须顾忌，这个行业弥散大，弥散让咱们肤浅去化。”

鼎界实业董事长陈朝朝给宇宙的一句荧惑是：“市集上最昏黑的时刻不可怕，咱们畴昔的出息很是光明，而且我也很是景观能够跟这样多优秀的前辈、共事通盘来共同创造好意思好的畴昔。”

上坡路老是很难，产业和物流园区畴昔一年并不松驰，但宇宙对远景依然充满但愿。

2023大湾区产业论坛现场

探讨园区运营

过往说起作念园区的难点，大多东说念主脑海中跳出来的第一个目的偶而是招商难，殊不知园区运营可能比招商更难。

“宇宙知说念作念园区招商难，然则我以为运营更难，招商和运营有很是大的干系。”说起园区运营要点和产城交融破局的问题，中集产城党支部通告、产业接洽院院长张一平如斯说。

据他先容，旗下园区之是以招商作念得好，秘诀是从拿地时候起就在作念运营。

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“我在拿地的时候就在想运营，拿地以后就在想作念什么产业，要什么样的空间，要什么样的配套。是以从某种意旨上讲，咱们运营比招商还要早。在我的实践中，好多客户来是因为处事作念得好，好多准客户是被处事才智打动的。”

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中集产城党支部通告、产业接洽院院长 张一平

与张一平的实践资格相似，润城新产业副总司理肖琴在谈到产业园区细巧化营运及产业生态构建时也提到：“产业运营不是等请托以后才启动运营的，从产业的产物联想到产业的招商，就在为后段的产业运营作念处事，是以咱们认为产业运营是在前期的产业定位、产物联想的时候就要沟通到，后端的运营何如样使用这样一些空间。”

她以专科主题园区为例进行评释，比如针对生物医药的园区，在产业空间载体的开辟上会有一些特殊条件，比拟于表率化的产业园，生物医药园在危废的排放、GMP厂房、双回路电源、甲类仓库上齐有特殊需求，“是以咱们认为园区的招商运营应该是从产物联想启动。”

在润城新产业的招商运营资格中，肖琴提到，除了把柄客户的需求作念一些客户产物的定制外，还有一个重心便是要和政府衔尾。她指出太平洋在线轮盘，信得过招大商离不开和政府的互动，政府不错对接到更多的龙头企业、大企业。

润城新产业副总司理 肖琴

对于与政府的衔尾，招商蛇口(001979)产业园不异具有发言权。

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招商蛇口产业园区行状部园区运营中心总司理宁高风今日就围绕政府作念产业开辟的视角伸开探讨，强调“作念产业园区跟政府系结很进攻”。

“如果在某地作念产业园区能够匡助地方政府落实上司的政策和精神，这口角常见效的产业园区的作念法。如果咱们在当地有产业园区的话，就不错借重。”

他例如评释：2021年中央经济使命会议的呈报有20多页纸，基本上每页齐在讲数字经济，抒发了对数字经济高度疼爱。在哈尔滨的深哈产业园就收拢这个契机，跟政府通盘筹画，打形成了黑龙江的数字经济标杆园区，自后成为省级数字经济示范园区，在全省实行。

宁高风同期提到，产业园区发展需要配合当地的产业发展作念好的筹算，有主导产业链，加一两条援手产业链。神志只有进入当田主导产业发展筹算内部，就不错跟政府进行共建，神志也会在共建的过程中有赢得好多匹配的产业政策。

比拟我方摸着石头过河，借助前辈们的资格不错少走弯路，更有本质诱导意旨。

招商蛇口产业园区行状部园区运营中心总司理 宁高风

数字更生与破局

在钻研传统产业园区发展的同期，产业数字化的新命题也被越来越多企业提上了转型日程。

腾讯云副总裁、机灵建筑与不动产行业稳妥东说念主胡鑫与宝湾物流控股有限公司总司理冯海虹，差异就产业数字化和物流仓储数字化等方面进行了阐释和先容。

腾讯云副总裁、机灵建筑与不动产行业稳妥东说念主 胡鑫

宝湾物流控股有限公司总司理 冯海虹

深海外集团信息工程部总司理周杰则共享旗下工业上楼的物流园区，怎么通过机灵化、数字化的运营来提高运营才智。

他以园区说念路和车流的问题阐释了数字化的进攻：“第一是要对园区的交通说念路进行全场所的及时感知。第二是东说念主工的运营仍是分歧时宜，在高密度的复杂园区内部，不可能全齐依靠东说念主工去进行退换，AI算法策略在内部变得很是进攻。主如若基于货色的流向、货量、时分、优先及等循序进行玄虚性的运筹，组合货量的量度、样子预退换、车辆退换和月台退换。另外通过及时感知太平洋在线轮盘，以及AI策略，收尾全经过的智能退换，优化入园预约、签到、交通月台统筹安排等等功能上的调整，来缩短的拥挤风险，提高样子的盘活率。”

周杰指出机灵化开辟的几点想考：“第一是坚捏两个导向。咱们在信息化和智能化开辟方面，坚捏需求导向和价值导向。第二是坚捏小切口，幸免大而全的参加。第三是信息化的参加，尤其是园区智能化的参加，便是以提高坐褥成果和促进筹划效益的晋升为错误指标。”

深海外集团信息工程部总司理 周杰

产业连通成本

数字化很大一方面的上风是将产业链条上的各个元素进行联通，事实上，要作念好产业园，联通还会触及方方面面。

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“主题筹商之一：产业联通成本”方法，在中科产发（深圳）运营处事有限公司董事长阎镜予的主捏下，诸君嘉宾聚首自肉体验伸开了共享。

中集产城党支部通告、产业接洽院院长张一平就提到，作念产业生态，成就定约或者是成就商协会，应该是一个比较好的生态打造的路线，“把学术机构和接洽机构，以及政府、企业、协会齐拉起来。如果说能够让协会之间产生化学响应，能对政府政策制定起到一定的作用，我以为这个生态圈打造起来可能就会比较活泼。”

中南高科产业集团副总裁兼广东区域公司总司理孟泉则提到企业家社群和数字化两个板块。他指出，除了已有的1万多家入园企业除外，中南高科每年会斗争到准意向入园企业能够20万个傍边。中南高科通过一系列的产业聚首，把它打造为企业家社群，通过社群运营，将流量鼎新成私域流量，捏续对这些企业家进行深耕，匡助他们在坐褥筹划过程中联贯更多的资源。

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深圳中电智谷、中电智方舟总司理孙巍清晰，中电光谷联通的更多是在数字产业方面。他强调，产业运营也迥殊字化的板块，是以中电光谷在各个地方会把柄城市的特质和天赋，打造不同的主题产业园区，尽量跟谋略产业和数字产业进行相应的聚首。

在东久新宜首席投资官陈名看来，产业以及产业REITs需要联通好的投资东说念主：“面前REITs市集的投资东说念主大大批齐是投契型的客户，这其实口角常不健康的景况。是以在找投资东说念主的时候要至止境庄，因为REITs的产物属性如故始终投资，一定要匹配好投资东说念主。”

香港元丰成本经管合资东说念主古迎辉不异提到REITs，他认为产业联通成本进行REITs后，对产业园有宏大的促进产业作用，而且REITs市集口角常宏大的市集，不仅对产业园有良性的轮回，而且对产业园内部的产业亦然有转折的援手作用。

鼎界实业董事长陈朝朝则认为，在联通除外，这个行业内部的生意模式、盈利逻辑却是断片的，面前政府给出的旅途莫得全齐走通，面前统统行业口角常祸害的，这是造反常的。

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主题筹商之一：产业联通成本

主捏嘉宾：中科产发（深圳）运营处事有限公司董事长阎镜予

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对话嘉宾：中集产城党支部通告、产业接洽院院长张一平；东久新宜首席投资官陈名；ESR中国区董事总司理兼华东区总司理王帅；中南高科产业集团副总裁兼广东区域公司总司理孟泉；鼎界实业董事长陈朝朝；深圳中电智谷、中电智方舟总司理孙巍；香港元丰成本经管合资东说念主古迎辉

问题详情还有不少，也需要宇宙集想广益将旅途走通。

ESR中国区董事总司理兼华东区总司理王帅对远景并不担忧，他还指出，ESR装入REITs的第一批神志是ESR梦启动的地方，刚成就这个公司在昆山华裔作念的三个物流园神志。“跟传统的房地产比拟，跟生意比拟，跟酒店式钞票比拟，咱们如故最稳妥的，同期亦然回暖时早先有响应的。”

新式工业升级

在产业中有一个近来被频频说起的主张——“工业上楼”。

“工业上楼”是鼓吹产业转型升级的进攻技巧，亦然现时大湾区主推的更新改换格式之一。而产业发展、工业化升级离不开科技创新和运营处事的加捏。

在“主题筹商之二：工业、科技与处事”方法，主捏嘉宾深圳世联行(002285)资管商榷线总司理孙波示意，工业、科技和处事，这亦然畴昔可能会濒临的不灭话题。

他还示意，畴昔大湾区产业的升级、产业的竞争上风，以及处事和运维才智的升维，本色上齐是但愿能够信得过回顾到产业自己的需求，能调整到底层逻辑，何况能够构建出相对有上风的竞争力，提供更好的处事和运营的体系，这其实亦然通盘产业东说念主共同的指标。

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天安数码城（集团）有限公司副总裁余从容则说起产业园最终处事指标应该是东说念主：“从产业园区来讲，之前齐在讲技能，讲好多技能的立异，然则中枢如故要回到东说念主，因为一切技能的最终处事的指标是东说念主，园区能不可招引更多的年青东说念主，招引更多的东说念主才是中枢。”

到底什么是中枢，莫得调解表率，以为在好意思置处事集团COE成员、产业园处事众人关中华看来，信得过意旨上的产业园处事不需要物管企业输出品牌，更不需要才智大同小异、走马灯式轮流处事供应商，而是需要具备内核才智（表率细巧、科技精益、绿色永续、客户导向、东说念主性温度五大中枢才智），能够与园区形成才智耦合，何况始终可捏续衔尾的赋能者。

除了探讨产业转型升级的中枢与指标除外，多位嘉宾还明确点出了如今产业发展存在的问题和瑕玷。

中创盈科集团董事兼集团常务副总司理黎旭妍就指示，工业上楼诚然渐渐被调整，但工业上楼濒临的是超大的货量，而且是联翩而至的供给，但实体企业是有限的，尤其是面前表里经济轮回还莫得全齐买通，在这样的环境下，作念工业上楼如故要有遴荐性，要感性少许。

广东省鼎星产业发展有限公司产业接洽院院长季圣杰认为，大湾区的发展颓势主要有三方面，第一是城市级区域产业发展造反衡，第二是区域筹算莫得作念到一体化，第三是融资问题。

第一太平戴维斯广州产业与物流地产部稳妥东说念主、高档助理董事张明杰认为，大湾区产业外溢最主要的原因是成本成分。湾区物流仓储的成本、拿地的成本、租借的价钱在高潮。加上这样多年腾笼换鸟，深耕易耨型产业载体的开发，导致了更多优秀的产业空间参加市集，有一部分是对于产业的使用场景、产业的环保表率漠视了更高条件，这也导致了产业的迁徙。

主题筹商之二：工业、科技与处事

主捏嘉宾:深圳世联行资管商榷线总司理孙波

对话嘉宾：天安数码城（集团）有限公司副总裁余从容；中创盈科集团董事兼集团常务副总司理黎旭妍；万科南边产城副总司理、万科深圳产城总司理洪丽；广东省鼎星产业发展有限公司产业接洽院院长季圣杰；时期生意集团产业处事中心总司理冉采丰；好意思置处事集团COE成员、产业园处事众人关中华；第一太平戴维斯广州产业与物流地产部稳妥东说念主、高档助理董事张明杰；赢城产业董事长王玉祥

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除了问题，也有可取的上风。

时期生意集团产业处事中心总司理冉采丰指出，数年前统统行业面对很大的调整，包含经济下滑、客户的质料、客户的面积和客户的数目齐往下松开，处事体系不可够全齐处置客户濒临的问题。跟互联网有了更深的联贯和碰撞后，这些问题也得到了改善与处置。

万科南边产城副总司理、万科深圳产城总司理洪丽示意，新兴产业在粤港澳大湾区内有彰着上风。“新兴产业当先有学问化、信息化、科技化的标签，相较于传统产业是提质升级和结构优化的，放眼统统湾区来看，上风是比较彰着的。”

赢城产业董事长王玉祥量度，畴昔行业里的钞票并购应该是一个比较大的契机。

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有问题才有跨越太平洋在线轮盘，这是产业筑梦的必经过程。?